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          寶殿大樓被列管為「海砂屋」獲得額外的容積獎勵，有利於重建 寶殿大樓被列管為「海砂屋」獲得額外的容積獎勵，有利於重建 2011.07.25.工商時報以下的報導，足以印正爭取有意願價購土地持分、不想參加都更住戶房地產，展現「整合決心」，願意以「代位實施者」立場；代墊初期劃定更新單元、建築規劃設計、編撰事業計畫及協助申請海砂屋拆遷補助、容積獎勵等整合費用(註)， 房屋二胎大樓實施都市更新改建，住戶以都更權利變換獲得利益，難道沒機會 ~ 搖身變金磚 ? 註: 1、都更條例明文規範；以「自力更新」由「代位實施者」在取得80%以上土地及建築物產權委託同意書後，受託申請「事業計劃」得以代墊費用之金額，以「共同負擔表」編列財務預算，經主管機關審核通過，按「 借貸權利變換」價值換回更新後之「建物產權」。 2、基於大樓住戶眾多，以「自力更新」成立「更新會」(仍需劃定更新單元及申請事業概要通過，向市政府核備後才具有法人資格，決議事項才具有法律效力。)更新會仍有初期劃定更新單元、建築規劃設計、編撰事業計畫及協助申請海砂屋拆遷補助、容積獎勵等「整合費用」，需要 找房子由「更新會」的理、監事或住戶代墊呢 ?及如何分配代墊金額?這些林林總總的困擾，都不是「更新會」能處理的專業問題。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 更新日期:2011/07/25 03:00 記者馬婉珍／台北報導 工商時報【記者馬婉珍／台北報導】爛尾樓、廢棄地 搖身變金磚 北市土地難求，黃金地段更稀有，今?術後面膜~以來房市熱絡，就連不點交、難整合的仁愛路土地或建物也能以天價拍定；全台最貴菜園也由富邦建設持續吸收土地持分、展現「整合決心」；不少中輟建案，以更新重新包裝，爛尾樓搖身變黃金。 延續報導 : 住戶委建換回坪數大 都更的法令多如牛毛，專業門檻高，因有意都更，又不願和建商合建的住戶，往往會透過建築經理公司或專業都更公司，協助辦理 結婚都更的程序。專業的都更公司，可以召開規劃說明會、處理法令問題、跑行政流程協助遴選營造廠商等，而建築經理公司則可提供信託保障、融資貸款、協助權利變換計算比例等服務。不過在過程中，仍需靠住戶自己整合，可能會耗費住戶較多的心力。 容積獎勵歸住戶、還可享減稅 中柱工程周副董解釋，住戶若選擇委建， 必須自付營造費用，但換回的坪數較大，適合可以負擔工程費用 酒店打工，需要較大空間，或有意出售的所有權人。而政府提供容積獎勵所增加的樓地板面積，則全部歸為住戶所有，住戶除了將委託出售後的利潤，支付部份營建的費用，還可以享房屋、地價稅兩年減半優惠。 房市達人田大權提醒民眾，委建若經過權利變換的程序，會由三家鑑價公司估算更新前後的價值，為了自己的權益，住戶應該要多瞭解鑑價公司估價的原則與金額項目。 自地自建　利潤高但難度大 台北市府喊出 房屋二胎「有錢自己賺」的口號，不但鼓勵住戶自組更新會，為了提高都更的誘因，更補助都更前期的整合及規劃費用，最高可達520萬元。不過住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為，都市更新的專業門檻很高，行政流程又繁瑣，沒有專業背景的民眾要自辦都更，往往會花費更長的時間。而鑑價公司的服務費、營造的工程款，或是重建期間臨時住所的租金，每一筆費用都要由住戶先自行支付，光是營造的工程款就上億，口袋不夠深的?信用貸款p市民，通常無法負擔。因此，資金充沛的銀行，就成了自辦都更者的最佳夥伴。曾是921危樓的「尚華仁愛大樓」，經歷10年煎熬後，終於靠著第一銀行的金援，在去年順利動工自建，而且讓原本每坪50萬的同區最低行情，站上每坪100萬的身價，不但點燃了市民自建的信心，也引爆了銀行業加入都更市場的戰火。第一銀行以提供信用、信託管理及建經等協助，促成了「尚華仁愛大樓」的重生，包含華南銀行、合作金庫、土地銀行 、台北富邦銀行、元大 房屋出租銀行等，也都相繼投入都更市場。華南銀行與長安東路二段的「世和大樓」，透過容積獎勵，原樓地板面積從1728坪，增加到2219坪，原本每坪不到30萬，更新後每坪上看70萬元，光是容積獎勵，就創造了大約3.44億元的價值。 都更實務第一步：尋找優質協力廠商 周副董建議，找對的人做事才是最重要的，為了加速都更的進行，好的協力 單位會願意回饋利潤給原住戶，尋找協力廠商時，除了要瞭解廠商過往的背景和實績，更重要的是要懂得為雙方設想，創造雙贏的 商務中心局面！  .